Tom McCormick dan Touchstone Living telah berkembang pesat sejak didirikan setelah Resesi Hebat dan perumahan di pusat kota Las Vegas.
Diluncurkan pada tahun 1995, mantan presiden Astoria Homes gulung tikar dengan runtuhnya perumahan tahun 2008 dan 2009 setelah rata-rata 800 hingga 1.000 rumah pada puncaknya. McCormick memulai Touchstone Living pada tahun 2012 dan telah mengalami transformasi sejak menjual rumah terpisah senilai lebih dari $700.000 kepada pembangun beberapa perumahan paling terjangkau di Las Vegas pada saat keterjangkauan merupakan perhatian utama yang harus dihadapi pembeli.
“Ini merupakan perjalanan yang cukup menyenangkan, tetapi semuanya berjalan sangat baik sekarang,” kata McCormick. “Astoria (dan McCormick dengan jaminan pinjaman pribadi) (secara finansial) dihancurkan oleh penurunan, dan kami menutupnya. Ketika perumahan kembali, kami memulainya.”
Touchstone muncul pertama kali di peringkat pembangun tahun 2021 di No. 9 dengan 642 penjualan bersih, lebih dari tiga kali lipat penjualan 206 pada tahun 2020, menurut Home Builders Research yang berbasis di Las Vegas.
Pada tahun 2022, Touchstone naik ke peringkat 6 meskipun pasar menantang dengan kenaikan suku bunga yang mengurangi penjualan menjadi 485.
Tetapi dengan penjualan rumahnya di $200.000, itu adalah posisi yang baik untuk menangkap pembeli yang mencari keterjangkauan. Harga rata-rata Touchstone sebesar $290.900 pada tahun 2021 naik menjadi $345.990, tetapi sejauh ini merupakan yang terendah di antara pembuat top, menurut Home Builders Research. Berikutnya yang terdekat adalah DR Horton dengan harga rata-rata $457.990.
Pada tahun 2022 Touchstone memiliki dua subdivisi penjualan teratas di Las Vegas di Watercolor dengan 262 penjualan bersih dan Mosaic dengan 219. Touchstone menjadi nomor 2 pada tahun 2021.
McCormick memulai Touchstone dengan konsep membangun produk yang dilewatkan oleh pembangun lain. Dia mengatakan dia memperhatikan tidak ada rumah baru yang ditawarkan di lembah kecuali di Summerlin, yang harganya lebih dari $500.000. Ketika mereka mulai, Touchstone membeli setengah hektar tanah di barat laut dan barat daya dan memasuki pasar dengan harga mulai dari $500.000 hingga $700.000.
“Itu berhasil,” kata McCormick. “Itu memberi kami cukup untuk memulai lagi. Sebuah rumah di sebidang tanah tak jauh dari jalan raya merupakan proposisi yang sangat menarik bagi orang-orang. Kami hanya menjual 10 sampai 20 rumah setahun pada saat kami menghidupkan kembali mesin itu.”
McCormick mengatakan mereka membeli proyek yang rusak seperti proyek tahun 2014 yang disebut Hidden Hills di mana mereka memperoleh 55 hektar di ujung barat laut Lone Mountain Road yang tidak memiliki layanan air. Mereka memperluas infrastruktur dan membangun 350 rumah, yang merupakan langkah kembali Touchstone ke pasar massal. Proyek itu selesai pada 2018 dan 2019 dengan harga tertinggi di bawah $600.000 untuk rumah hingga 5.000 kaki persegi.
“Kami akan membeli proyek bermasalah yang biasanya dihindari oleh pembangun publik,” kata McCormick. “Kami membeli 50 hektar di ujung paling sehat dari sudut Strip kitty ke M Resort. Itu tidak memiliki akses ke sana.”
Proyek bernama Mosaic menandai peralihan Touchstone Living ke pembeli rumah pertama kali, yang menjadi satu-satunya fokus hari ini. Touchstone membeli tanah tersebut pada tahun 2018 dan mulai menjual rumah terlampir pada tahun 2020 ketika pandemi COVID-19 melanda. Townhouse mulai dari $239.000 dan naik menjadi $310.000, dan sekarang harga dengan inflasi adalah $325.000 menjadi lebih dari $400.000. Ukurannya berkisar dari 1.200 kaki persegi hingga 1.900 kaki persegi dan lebih dari 725 telah terjual dari 793 lot.
Touchstone membeli 85 hektar dari Watercolor di North Las Vegas pada tahun 2019 dan merupakan proyek serupa dengan Mosaic dengan 1.200 lot dan sekitar 600 rumah yang dibangun sejauh ini di atas lahan seluas 50 hektar. Harga tersebut berkisar dari $280.000 hingga terendah $400.000 untuk rumah mulai dari 1.000 kaki persegi hingga 2.200 kaki persegi. Proyek ini mencakup duplex empat-plex, enam-plex dan beberapa rumah keluarga tunggal.
Proyek terbaru Touchstone berada di lembah timur di bekas Klub Golf Royal Links yang dikenal sebagai Independence, yang akan memiliki 1.600 rumah. Pembangun membeli tanah tersebut pada Desember 2021 dan telah bekerja di sana selama setahun, bersiap untuk memulai pembuatan model. Penjualan rumah diperkirakan akan dimulai pada kuartal ketiga dengan 8.000 orang dalam daftar minat.
Proyek ini akan menampilkan townhouse dan dupleks. Itu belum diberi harga, tetapi diharapkan berkisar dari pertengahan $ 200.000 hingga rendah $ 300.000.
Touchstone juga membangun rumah pendamping di tepi Summerlin di lembah barat daya dengan harga rendah $400.000 untuk pembeli rumah pertama bernama First. Ini memiliki 68 kavling dan properti di seberang jalan dengan 84 kavling dan satu lagi di Buffalo Drive dan Warm Springs Road dengan 82 kavling yang rencananya akan dibangun.
“Ketika kami mulai pada awal 2010-an, saat itulah kami mengalami kelebihan penyitaan dan harga sangat rendah sehingga tidak perlu membangun rumah tingkat pemula saat itu,”
kata McCormick. “Kami berekspansi ke pasar yang kurang terlayani, yang merupakan pembeli yang naik, tetapi dalam karier saya, roti dan mentega saya selalu menjadi pembeli rumahan pertama kali.”
Touchstone dapat menjaga harganya tetap rendah karena tidak menawarkan opsi apa pun, kata McCormick. Ini penting karena biaya material dan konstruksi terus meningkat.
Ketika tingkat hipotek mulai naik musim semi dan musim panas lalu, hal itu membuat orang sulit untuk membeli rumah pertama mereka, kata McCormick. Pembeli dapat menyusun uang muka mereka karena tingkat hipotek turun dari 3 persen menjadi 7 persen, pembayaran bulanan naik 70 persen dan “itu benar-benar membunuh keterjangkauan.”
Sebagai tanggapan, Touchstone menurunkan suku bunga karena bagian tersulit adalah memenuhi syarat, kata McCormick. Meskipun ini adalah pasar penjualan yang lebih ketat, harga lebih rendah dan dengan membeli pada suku bunga yang lebih rendah, diskon suku bunga akan hilang dan pembayaran akan meningkat ketika pasar kembali normal, katanya.
“Saat pertama kali terjadi, pembeli kami yang paling terpengaruh,” kata McCormick tentang kenaikan suku bunga.
“Mereka adalah orang-orang yang berjuang paling keras untuk mendapatkan penghasilan bersama dan menjaga tingkat hutang mereka tetap rendah sehingga memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek. Ketika tarif naik, impian kepemilikan rumah memudar karena pendapatan tidak dapat mengimbangi pembayaran.”
Dengan tarif beli turun, Touchstone membayar biaya di muka, jadi alih-alih tarif 7 persen, pembeli mendapat tarif 4,5 persen, kata McCormick. Ini adalah bunga dibayar di muka untuk jangka waktu pinjaman 30 tahun, katanya.
Hanya karena rumah itu terjangkau bukan berarti mereka tidak memiliki fasilitas, kata McCormick.
Tidak ada pembangun yang membangun lingkungan sebesar Touchstone dengan 800 hingga 1.600 rumah dan banyak fasilitas, tambahnya. Di Watercolor, misalnya, ada empat kolam renang dan tempat bermain air di komunitas yang terjaga keamanannya. Touchstone mengenakan biaya sekitar $250 per bulan untuk biaya asosiasi pemilik rumah, lebih tinggi di beberapa komunitas dan lebih rendah di komunitas lain. Biaya itu mungkin termasuk keamanan jelajah, kolam renang, taman, dan televisi kabel.
Meski pasar turun, McCormick mengatakan orang masih mencari rumah dan saat suku bunga turun, penjualan akan meningkat. Sayangnya, begitu pula harga rumah, jadi sekarang adalah waktu yang tepat untuk membeli, katanya. Orang selalu dapat membiayai kembali di kemudian hari ketika suku bunga turun, tambahnya.
“Dengan semua orang pindah ke sini dan pertumbuhan pekerjaan yang kami miliki, masih banyak orang yang ingin membeli rumah,” kata McCormick. “Ini adalah situasi di mana itu bukan kurangnya permintaan, tetapi kurangnya keterjangkauan. Terlalu sulit untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman dengan harga rumah dan suku bunga yang kami miliki.”
McCormick mengatakan dia berharap berada di Independence selama lima sampai enam tahun ke depan dan bisa lebih lama jika pasar melambat. Dari situ dia bilang dia tidak yakin.
“Tidak banyak lapangan golf seluas 160 hektar yang Anda beli dan ubah menjadi perumahan,” kata McCormick.
Touchstone akan melihat lelang tanah federal atau mencari tanah di luar lembah di Pahrump atau lokasi lain, kata McCormick. Dia mengatakan dia tidak khawatir tentang keadaan pasar perumahan melalui lensa dari apa yang telah terjadi di masa lalu. Dia menyebutnya koreksi.
“Ini jauh lebih berbeda dari 2008,” kata McCormick. “Orang-orang tidak mampu bertahan di rumah mereka. Hari ini mereka memiliki hipotek 3 persen yang bahkan jika mereka ingin menjual rumah mereka, mereka tidak dapat menyewanya untuk apa yang mereka bayarkan untuk hipotek mereka.”
Touchstone, yang saat ini memiliki 75 karyawan, dimulai satu dekade lalu dengan tiga karyawan.
Touchstone pergi ke minggu kerja empat hari pada tahun 2022 dan staf telah kembali ke kantor penuh waktu sejak bekerja dari rumah selama awal COVID. Tidak ada pembayaran yang disesuaikan dari minggu kerja lima hari sebelumnya.