Ketika Vincent Tatum pindah ke Las Vegas pada tahun 2006 untuk bekerja di real estate, pasar sedang dalam hyperdrive.
Tidak butuh waktu lama untuk semuanya runtuh di sekelilingnya.
Setelah menjual rumah selama beberapa bulan, Tatum mulai bekerja untuk pengembang kompleks apartemen Manhattan di selatan the Strip dan proyek penggunaan campuran ManhattanWest di lembah barat daya.
Pengembang, Alex Edelstein, menjual 700 unit awal Manhattan. Tetapi pada akhir 2008, ekonomi terjun bebas dan Edelstein menghentikan pembangunan di Manhattan West, membuat Tatum kehilangan pekerjaan.
ManhattanWest adalah salah satu dari banyak proyek real estat Southern Nevada yang digagalkan oleh Resesi Hebat. Itu duduk belum selesai selama bertahun-tahun — pengingat yang terlihat dari keruntuhan — sebelum pembeli baru mengambilnya dengan harga diskon, menamainya The Gramercy, dan menyelesaikannya.
“Itu sangat menakutkan,” kenang Tatum tentang proyek yang ditutup, mencatat bahwa “semuanya terurai begitu cepat untuknya”.
Tatum, 43, tidak menjamin industri ini dan sekarang menjadi presiden Mitra Pengembangan Grand Canyon. Perusahaan manajemen pengembangan bekerja pada proyek real estat komersial dari the Strip hingga pinggiran kota, termasuk gedung perkantoran, kompleks apartemen, dan resor kasino.
Pendiri Grand Canyon Sam Nicholson mengumumkan promosi Tatum pada bulan Januari, mengatakan presiden baru telah bersama perusahaan selama 10 tahun terakhir, terlibat erat dalam semua aspek proyeknya dan “telah memainkan peran penting dalam pertumbuhan dan lintasan bisnis. . “
Tatum, penduduk asli Virginia yang belajar studi internasional dan bahasa Jepang di perguruan tinggi, bertugas di Angkatan Darat sebelum memulai karir real estatnya di Nevada Selatan.
Dia baru-baru ini berbicara dengan Review-Journal tentang kariernya dan industri konstruksi. Wawancara ini telah diedit agar panjang dan jelas.
Review Journal: Pekerjaan apa yang Anda lakukan di militer yang membuat Anda ingin berkarir di bidang real estat?
Tatum: Saya adalah bagian dari apa yang disebut batalion pasokan dan layanan. Saya ditempatkan di Jepang saat ini. Kami akan membangun fasilitas yang digunakan untuk akomodasi, pelatihan, makan, semua hal umum yang mungkin Anda perlukan untuk memfasilitasi latihan. Saya mendapat banyak pengalaman bekerja dengan pasukan teknik Jepang dan Korps Insinyur Angkatan Darat AS. Saya tahu saya ingin melakukan sesuatu yang melibatkan real estat. Beberapa rekan perwira di Jepang telah berinvestasi di real estat di Jepang atau AS. Saya tahu bahwa real estat adalah sarana untuk berpotensi membangun kekayaan. Dan itu tentang sejauh mana saya tahu tentang potensi melakukan ini sebagai karier.
Ini terjadi pada pertengahan 2000-an selama gelembung real estat. Apakah Anda memahami orang-orang yang Anda ajak bicara di militer, mereka berkata, “Sangat mudah.”
TIDAK. Waktunya tepat – semuanya berkembang sekitar tahun 2005 – tetapi itu bukanlah apa yang saya sebut sebagai pendekatan cepat kaya. Itu benar-benar di sekitar fundamental. Saya adalah seorang dewasa muda berusia 26 tahun, masih anak-anak, dan saya tidak tahu apa yang diwakili oleh gelembung itu. Saya tidak tahu apa penyebabnya. Saya tidak menyadari apa yang sebenarnya terjadi sampai saya sendiri menjadi korbannya. Saya membeli rumah pertama saya pada tahun 2006. Saya memberi tahu orang-orang bahwa saya cukup yakin hari saya membeli adalah hari di mana pasar ambruk. Saya akhirnya melalui penyitaan. Itu adalah pelajaran yang bagus dan peringatan bagi saya dalam hal menyadari risiko.
Apa yang membuat Anda tertarik untuk pindah ke Vegas?
Saya ingat pada saat itu kota-kota dengan pertumbuhan tercepat adalah Vegas, Phoenix, Atlanta, dan Miami. Saya benar-benar tidak ingin berada di Pantai Timur. Saya ingin melakukan sesuatu yang berbeda. Saya tahu bahwa apa pun yang ingin saya lakukan, saya harus membuat hasil yang positif untuk diri saya sendiri. Saat itu, saya tinggal di Tokyo, dan saya menyukai aksesibilitas memiliki kota besar, tetapi saya tidak menyukai konsep berada di area yang ramai. Dan saya pikir, Vegas di atas kertas tampaknya memiliki ini – ia memiliki citra yang melampaui seluruh dunia. Saya belum pernah ke Vegas.
Apa yang pernah Anda dengar tentang pasar real estat Las Vegas?
Saya mendengar bahwa Vegas memiliki banyak peluang investasi. Saya mendengar beberapa cerita tentang beberapa orang yang memiliki keluarga atau teman di sini yang menghasilkan banyak uang. Semua ini ada di sekitar sektor perumahan. Dan kesan pertama saya yang sebenarnya adalah, saya tidak bisa membeli apa pun di sini. Harga naik begitu cepat pada saat itu. Saya pikir saya akan membeli rumah pemula yang indah; Saya berakhir dengan konversi kondominium di Charleston dan Durango.
Apa pekerjaan pertama Anda di real estat di sini?
Saya sempat menjadi agen real estat. Dan dengan sangat cepat saya mengetahui bahwa saya tidak tertarik pada apa pun yang berhubungan dengan tempat tinggal. Keputusan cenderung menjadi lebih rumit ketika Anda sedang emosi menjual atau ketika seseorang melakukan pembelian terbesar dalam hidup mereka. Itu tidak sesuai dengan kepribadian saya, apa pun, mari kita berhitung. Saya akhirnya melakukan beberapa produk kelas atas. Saya hanya agen pembeli. Pada saat itu Anda mulai berurusan dengan mentalitas yang berbeda dari orang-orang yang memiliki pendapatan siap pakai untuk memiliki properti investasi ini. Anda mendapatkan akses ke orang-orang yang mulai berteman dengan Anda dan berbagi banyak hal dengan Anda. Dan itu mulai menyalakan saklar lampu, dalam arti sebenarnya dari pengembangan real estat.
Orang-orang menyebut gedung tinggi itu sebagai “Manhattanisasi” Las Vegas. Bisakah Anda berbicara tentang mania tinggi yang sedang terjadi saat itu?
Bagi saya, hanya orang-orang dengan uang yang datang dari seluruh penjuru negeri yang memiliki sarana untuk membeli visi kehidupan bertingkat tinggi di kota yang memiliki lingkungan Strip. Tidak banyak pemikiran ekstra di balik alasannya. Tapi saya ingat ungkapan Manhattanization of Vegas. Proyek pertama yang pernah saya ikuti adalah Apartemen Manhattan. Itu terjadi pada tahun 2007, dan saya harus menghargai Alex. Dia sangat eksentrik, sangat berorientasi pada visi. Saya berasal dari pengalaman militer – potong dan keringkan, ikuti buku, secara tradisional tidak ada tempat untuk banyak pemikiran kreatif. Ini adalah pertama kalinya saya bersama seseorang yang telah menciptakan kekayaan untuk dirinya sendiri dengan memanfaatkan mentalitas visioner itu. Bagaimana visi itu dieksekusi adalah cerita yang sama sekali berbeda, tetapi ini adalah kesempatan pertama saya untuk bersama pengembang yang memiliki visi dengan mentalitas startup “Bagaimana kita melakukannya dengan benar?”
Kapan Anda mulai menyadari bahwa ekonomi tidak berjalan sesuai keinginan Anda?
Saya mendengar hal-hal di berita. Saya ada di sana ketika saya mendengar telepon dari orang-orang yang meminta agar simpanan mereka dikembalikan. Saat saya mengumpulkan ini, Anda mendengar propaganda, Anda mendengar pernyataan hura-hura di sekitar kantor. Terkadang kita semua bersalah karena bekerja di ruang gema. Anda akan mendengar hal-hal dari agen dan pialang real estat dan pengembang lain, “Oh, kami berbelok tajam” dan “Oh, itu kasus yang terisolasi.” Kenyataannya adalah, ternyata tidak.
Alex jauh dari sendirian; pengembang di seluruh lembah menghentikan proyek. Seperti apa pasar real estat ketika semuanya meledak?
Bagi saya itu menakutkan, karena semuanya terurai begitu cepat. Anda memiliki seseorang yang membangun karir baru, beralih dari latar belakang militer. Anda berbicara tentang jendela yang cukup pendek dari saat saya keluar dari militer hingga kerangka waktu ini. Itu mungkin dua tahun. Saya akhirnya hanya menganggur selama beberapa bulan; Saya dilepaskan pada Desember 2008 dan kemudian bergabung dengan The Cosmopolitan of Las Vegas.
Kosmopolitan dulu masih dalam pembangunan pada waktu itu.
Benar. Pada saat saya keluar, saya adalah manajer proyek senior yang bertanggung jawab atas semua pengendalian biaya. Itu akhirnya menjadi berkah besar yang terselubung. Saya telah mengembangkan pengetahuan tentang konstruksi dan pengembangan, tetapi The Cosmopolitan-lah tempat saya mendapatkan akses untuk melihat bagaimana semuanya bersatu dalam skala yang jauh lebih besar daripada sesuatu seperti Manhattan atau ManhattanWest.
Proyek apa yang sedang Anda kerjakan di Grand Canyon saat Anda bergabung?
Itu tidak banyak; ketika saya bergabung saya ingin mengatakan saya adalah karyawan no. 3. Dua proyek yang kami miliki adalah Toko Grand Bazaar, sebelum apa yang kemudian menjadi milik Bally, dan hotel Lucky Dragon. Itu saja.
Ketika pandemi terjadi, setidaknya pada awalnya, apa yang terjadi dengan alur proyek yang sedang dikerjakan Grand Canyon?
Kami memiliki lima proyek hotel berbeda yang sedang kami kerjakan di Las Vegas saat itu. Saya adalah manajer proyek untuk Drew, yang sekarang menjadi Fontainebleau lagi. Itu memekik berhenti. Semua proyek perhotelan telah berakhir. Kami kehilangan lebih dari 20 hingga 30 persen staf kami dalam waktu sekitar satu minggu dengan proyek perhotelan tersebut.
Saya juga ingin bertanya tentang biaya bahan bangunan dan masalah rantai pasokan yang muncul akibat pandemi. Berapa banyak dari gangguan tersebut yang telah diselesaikan atau masih berlangsung?
Kami melakukan percakapan ini dengan pelanggan kami. Kami telah cukup banyak membuang referensi ke COVID untuk menggambarkan gangguan; pada titik ini kami hanya menyebutnya tantangan rantai pasokan. Ada waktu tunggu dan backlog yang terkait dengan manufaktur, dan tidak ada yang benar-benar memiliki jawaban mengapa itu selalu dicadangkan. Kami tentu memiliki langkah-langkah yang bertanggung jawab dan cara yang masuk akal untuk melewatinya. Jika Anda berbicara tentang proyek ground-up, kami melihat waktu tunggu yang sangat lama untuk hal-hal seperti peralatan mekanik dan listrik. Kami memiliki proyek di mana generator mati selama 62 minggu; kami sekarang memiliki satu di mana diperkirakan pada 70 minggu – lebih dari setahun untuk mendapatkan generator. Kami melihat 40 minggu untuk mendapatkan sakelar tegangan menengah tertentu.
Jika Anda melihat keseluruhan pekerjaan konstruksi di Southern Nevada, terakhir saya periksa masih jauh di bawah puncak tahun 2005, 2006. Menurut Anda, apakah pekerjaan industri konstruksi akan kembali seperti itu?
Saya tidak tahu apakah Vegas akan kembali ke level itu. Saya tidak yakin level itu bahkan berkelanjutan saat itu. Jika Anda melihat tetangga kita di Arizona atau kota dan negara bagian lain dengan perkembangan besar, tenaga kerja keliling itu memiliki banyak pilihan untuk pergi ke tempat-tempat seperti Reno atau Phoenix atau pasar lain dan mencari nafkah yang sangat baik untuk diri mereka sendiri. Ketika kita berbicara tentang rantai pasokan, kita sering berpikir tentang bahan; banyak orang tidak berpikir tentang tenaga kerja yang sebenarnya. Anda harus memiliki orang untuk membangun hal-hal ini. Bahkan jika Anda memiliki semua peralatan Anda di sana, jika Anda tidak memiliki orang-orangnya, apa gunanya?
Hubungi Eli Segall di esegall@reviewjournal.com atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.