Anggota parlemen Nevada bertujuan untuk menutup celah dalam undang-undang pajak transfer real estat negara bagian, setelah Review-Journal melaporkan bahwa banyak kesepakatan harga tinggi di Las Vegas disusun dengan cara yang memungkinkan pembeli dan penjual menghindari pajak.
Pembicara Majelis Steve Yeager, D-Las Vegas, dan Pemimpin Mayoritas Majelis Sandra Jauregui, D-Las Vegas, bekerja sama dalam RUU yang diperkenalkan Senin yang akan mengubah pembebasan pajak ketika pemilik properti memindahkan properti nyata ke afiliasi atau anak perusahaan.
Di bawah undang-undang Majelis 448, pajak masih berlaku jika properti dialihkan ke badan usaha “dibentuk untuk tujuan menghindari pajak itu.”
Anggota Majelis Venicia Considine, D-Las Vegas, memperkenalkan ukuran terpisah, AB450, dengan bahasa yang sama pada hari Senin.
Pajak transfer terdiri dari sebagian kecil dari harga jual properti, dan pendapatan mendukung sekolah, perumahan berpenghasilan rendah, dan layanan lainnya di Nevada. Negara bagian menghasilkan lebih dari $330 juta pendapatan pajak transfer tahun fiskal lalu, menurut Departemen Perpajakan Nevada.
Namun, Lembah Las Vegas telah melihat banyak kesepakatan yang menguntungkan selama bertahun-tahun yang tidak menambahkan sepeser pun ke aliran pendapatan ini, menyelamatkan perusahaan besar dari membayar pajak yang sering dikenakan pada penjualan rumah dan properti lainnya.
Ditanya mengapa dua undang-undang terpisah dengan bahasa yang sama diperkenalkan di Majelis, Yeager berkata, “Pemikir hebat berpikir sama.” Anggota parlemen umumnya mencoba untuk berkoordinasi, tetapi itu tidak terjadi kali ini, tambahnya.
Considine tidak dapat dihubungi untuk memberikan komentar pada hari Selasa.
‘Menggelitik minat saya’
Seperti yang dilaporkan Review-Journal musim semi lalu, setidaknya $27,5 miliar kesepakatan di wilayah Las Vegas – yang mencakup sekitar dua lusin penjualan yang melibatkan hotel, kasino, pusat perbelanjaan, dan properti lain yang sebagian besar berada di atau dekat the Strip – telah ditutup sejak 2007 tanpa ada pajak pengalihan properti yang dilaporkan secara publik.
Yeager mengatakan pada hari Selasa bahwa dia tidak mengetahui masalah tersebut sampai Review-Journal melaporkannya, menambahkan liputan tersebut membuatnya tertarik dengan pendapatan yang dipertaruhkan.
Aspek sekolah dan perumahan berpenghasilan rendah “pasti menarik minat saya,” katanya.
Tak satu pun dari bisnis atau orang yang terlibat dalam transaksi yang dilacak oleh Review-Journal telah dituduh melakukan kesalahan oleh entitas pemerintah mana pun, sejauh yang dapat ditentukan oleh surat kabar tersebut, dan Yeager mengatakan dia tidak berpikir ada orang yang melanggar hukum atau melakukan apa pun. salah. . dengan penjualan.
Namun dia mengatakan dia memandang struktur transaksi sebagai “celah pajak” yang “umumnya menguntungkan perusahaan terkaya dan terbesar.”
Dalam transaksi semacam itu, pembeli seringkali mengakuisisi perseroan terbatas atau entitas lain yang memegang kepemilikan atas real estat, alih-alih membeli properti secara langsung. Kesepakatan itu juga sering mengutip pembebasan pajak transfer yang diizinkan berdasarkan undang-undang negara bagian ketika pemilik properti memindahkan real estat ke anak perusahaan, menurut Review-Journal. Pengecualian yang sama sekarang menjadi sasaran anggota parlemen Nevada.
‘Ikuti surat hukum’
Pada tahun 2019, ketika raksasa kasino MGM Resorts International menjual properti Bellagio kepada konglomerat keuangan Blackstone seharga $4,2 miliar dalam bentuk tunai dan menyewakannya kembali, itu diyakini sebagai pembelian kasino Las Vegas termahal yang pernah ada.
Namun demikian, akta yang tercatat di Clark County mencantumkan harga jual, nilai pajak transfer, dan pajak transfer terutang semuanya sebagai “$N/A.” Alasan yang dia nyatakan untuk pembebasan pajak adalah “Transfer dari suatu entitas ke anak perusahaan yang dimiliki sepenuhnya.”
Itu adalah transaksi yang kompleks. Untuk melakukan penjualan, afiliasi MGM membentuk entitas baru dan kemudian mentransfer real estat Bellagio ke dalamnya, menurut pengajuan sekuritas.
Kepemilikan di entitas baru itu kemudian dialihkan ke anak perusahaan Blackstone yang baru dibentuk.
Di Clark County, pajak transfer properti adalah 0,51 persen dari harga penjualan, yang berarti pembelian senilai $4,2 miliar dapat menghasilkan tagihan pajak transfer lebih dari $21 juta.
MGM, yang menjual beberapa properti lain yang dilacak untuk investigasi Review-Journal, sebelumnya mengatakan dalam sebuah pernyataan bahwa struktur kesepakatan ini “umum di antara transaksi real estat yang melibatkan bisnis dari semua ukuran di berbagai industri.”
Ia menambahkan: “Setiap transaksi yang kami lakukan mengikuti surat hukum dan mematuhi semua persyaratan peraturan.”
Ikuti kode pajak ‘dalam setiap situasi’
Sementara itu, Blackstone juga membeli dan kemudian menjual The Cosmopolitan of Las Vegas dalam kesepakatan yang tidak mengakibatkan pajak pengalihan properti.
Itu mengakuisisi hotel-kasino mewah pada tahun 2014 seharga $ 1,73 miliar dan menjualnya tahun lalu seharga $ 5,65 miliar, kemudian mengatakan itu adalah “penjualan aset tunggal paling menguntungkan yang pernah ada” untuk bisnis real estat perusahaan.
Ketika resor itu dijual, akta yang dicatat dengan county untuk properti tersebut tidak menunjukkan harga penjualan, nilai pajak transfer, atau pajak transfer terutang, dengan baris yang ditentukan kosong.
Untuk mengklaim pembebasan pajak transfer, pengarsipan tersebut mengutip bagian undang-undang negara bagian yang mengizinkan pemilik properti untuk mentransfer properti riil ke anak perusahaan atau afiliasinya tanpa menimbulkan pajak.
Blackstone, yang meluncurkan bonus $5.000 untuk masing-masing dari sekitar 5.000 karyawan The Cosmopolitan seminggu sebelum penjualan ditutup, mengatakan kepada Review-Journal tahun lalu bahwa ia mematuhi semua undang-undang dan kode pajak “dalam setiap situasi.” mengikuti dan bahwa itu adalah ” sangat “bangga” atas apa yang telah dia berikan untuk Nevada melalui investasinya di resor.
MGM dan Blackstone keduanya mengatakan Selasa bahwa mereka tidak mengomentari undang-undang yang diusulkan.
Hubungi Eli Segall di esegall@reviewjournal.com atau 702-383-0342. Ikuti @eli_segall di Twitter.